26 ноября в рамках конференции «Девелопмент Петербурга: курс на 2021 год», организованной деловым изданием «Новый проспект», состоялась первая онлайн-дискуссия на тему «Текущая повестка рынка недвижимости и прогноз на 2021 год».
Модератор встречи Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие», перечислил основные события 2020 года, которые повлияли на рынок недвижимости страны. Это пандемия, введение НДФЛ на проценты по банковским вкладам свыше 1 млн рублей, начало работы застройщиков в рамках проектного финансирования, назначение Ирека Файзуллина новым министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и другие.
Как ситуация выглядит в цифрах, рассказала Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International. 2020 год петербургский рынок недвижимости заканчивает в целом без особых потрясений. Это стало возможно благодаря тому, что к новому кризису рынок подошел в хорошем состоянии (в отличие от кризисов 2008 и 2014 годов). В офисной и торговой недвижимости показатель вакантных мест составляет 7,5% и 5% соответственно. В складской недвижимости и вовсе наблюдается исторически низкий уровень вакансий — всего 2%. Ключевым драйвером развития рынка жилой недвижимости стала льготная ипотека. Ее доля в общем объеме сделок выросла до 62%. Для сравнения, в 2019 году эта доля оценивалась в 30-35%.
Передавая слово Георгию Рыкову, генеральному директору ГК «БестЪ», Дмитрий Панов представил его как человека, не боящегося двигаться в антитрендах и, как ни странно, выигрывающего в этом своем движении. Георгий Рыков заявил, что сегодня внимание компании сосредоточено на IT, на том, чтобы с их помощью вдохнуть жизнь в «железо» (читай недвижимость). «Интересные проекты всегда есть, мы готовы броситься на любую амбразуру, лишь бы это было нужно потребителю, и мы могли бы на этом заработать», — сказал спикер.
Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, член правления Ассоциации инвесторов Москвы, драматизировать текущую ситуацию не стал. «Пройдет 2-3 года, и мы будем вспоминать не о драме, а об акселерации диджитал-бизнеса. О том, что именно в это время айтишники, блогеры, остальные цифровые ребята окончательно обогнали по доходам банкиров, менеджеров нефтянки и появился новый класс так называемых digital nomad (цифровые кочевники), на которых и нужно ориентироваться. Отсюда тренд на создание коворкингов, коливингов, лайфстал-отелей, апартов. Это люди шеринговой экономики, и потому им нужны сервисы, помогающие освобождать время», — отметил Александр Шарапов.
От трендов будущего спикеры перешли к законодательным новеллам. Андрей Степаненко, генеральный директор Российского аукционного дома, рассказал о том, какие изменения ждут рынок в части реновации культурных памятников, которых в Петербурге немало. «Нашелся сенатор Кутепов, который подготовил проект, решающий многие спорные вопросы, связанные с культурными объектами. Проект одобрен правительством и в ближайшее время уже может быть принят в первом чтении Госдумой. А в окончательном виде может появиться уже в I квартале 2021 года», — сказал спикер. Новаций несколько. Например, одна возвращает отмененную в 2009 году возможность для арендатора выкупать такое имущество, другая решает вопрос с землей, на которой расположен объект культурного наследия. По его словам, менять законодательство, учитывая интересы инвесторов, нужно обязательно, иначе есть риск потерять из-за разрушений до 30% памятников», — рассказал Андрей Степаненко.
Затем своим взглядом на изменения рынка недвижимости поделился Константин Сторожев, председатель Экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), генеральный директор Valo Service. По его мнению, сервисные апарт-отели устояли в сложной ситуации снижения туристических потоков (в отличие от гостиниц). Загрузка сохранилась на уровне 60-70%, в то время как классические гостиницы были заполнены лишь на 10%. Кстати, на вопрос ведущего об отношении к недавнему заявлению замглавы Минстроя Никиты Стасишина, предложившего упразднить понятие апартаментов и отнести их к жилью, Константин Сторожев ответил так: «Из-за того, что на рынке существуют и нормальные сервисные апарты, и мимикрирующие под них жилые проекты, есть опасность, поправив в одном месте, испортить всё в другом. В этой инициативе есть прямой конфликт с рядом законодательных актов, в том числе касающихся регулирования туристической отрасли».
Тезисно по вопросам, вынесенным в повестку встречи, прошелся Дмитрий Колтунов, управляющий партнер ГК «Страна Девелопмент». Он отметил, что в Москве на 12 млн жителей вводится всего 3 млн м2 жилья ежегодно (апарты добавляют еще 500-700 тыс. м2). Так что предпосылок к снижению цен в столице нет. «Похожая картина наблюдается в Петербурге, — замечает Дмитрий Колтунов. – За 10 месяцев 2020 года было получено 26 разрешений на строительство общей площадью 637 тыс. м2». При этом государство своими действиями по введению налога на банковские депозиты еще больше стимулирует инвесторов вкладываться в недвижимость, за все годы российского капитализма доказавшей свою привлекательность как способ сбережения финансов.
Мысль коллеги о влиянии искусственно созданного за счет льготной ипотеки спроса на рынок недвижимости продолжил Максим Ельцов, генеральный директор, соучредитель Первого Ипотечного Агентства. По его словам, льготная ипотека в рамках Поддержки-2020 — это локомотив, который с бешеной скоростью мчит отрасль к пропасти: учитывая низкую ставку ипотеки, валютные и депозитные риски, все побежали скупать жилье. Даже те, кто не мечтал об этом. В общем объеме сделок доля ипотеки в 2020 году составила 66%. «При этом число разрешений на строительство снижается, цены растут, и дальше рынок неминуемо ждет откат», — говорит Максим Ельцов.
Отметив информационную насыщенность встречи и отличный подбор спикеров, Дмитрий Панов напомнил, что предложения, прозвучавшие во время дискуссии, будут направлены бизнес-омбудсмену Борису Титову и потом станут частью обращения к вице-премьеру правительства Российской Федерации Марату Хуснуллину.
Запись дискуссии доступна по ссылке: https://event.newprospect.ru/events/tekushchaya-povestka-rynka-nedvizhimosti-i-prognoz-na-2021-god/